Dạo quanh thị trường BĐS Nhơn Trạch (Đồng Nai) ở thời điểm này, nhận thấy, việc mua bán BĐS đã rộn ràng hơn hẳn so với thời điểm đầu nới giãn cách. Nhiều NĐT đã đổ về thị trường này để giao dịch đất đai. Những môi giới lâu năm tại khu vực gần như làm việc hết công suất ở thời điểm này.
Tìm hiểu được biết, khu vực này đang xuất hiện một số nhóm nhà đầu tư cá mập đến từ Tp.HCM đi gom đất Nhơn Trạch. Nhóm nhà đầu tư này thường không xuất hiện khi mua bán mà giao toàn quyền cho môi giới làm việc với người bán.
Ngay cả lúc đặt cọc hay công chứng sẽ có một người đứng đại diện để kí tá mua bán và người chuyển tiền cho bên bán sẽ chuyển từ xa. Tìm hiểu được biết, nhóm NĐT này gom số lượng lớn, với các nền đất dự án (đã có sổ) có giá dao động từ 1.2-1.9 tỉ đồng/nền ở cùng một khu vực. Thường các nền đất khi chủ đất giao bán sẽ được các nhóm nắm thông tin khá nhanh. Thậm chí, sau khi xem sổ là đặc cọc liền tay. Có nhóm NĐT chưa kịp chuyển cọc, đi đâu đó, quay lại người khác đã cọc mất. Việc mua bán này chủ yếu diễn ra giữa các nhóm môi giới, trong khi NĐT có tiền thực sự thường đứng sau, không ra mặt.
Không rõ mục đích của việc mua bán nhanh -gọn -lẹ này như thế nào nhưng không loại trừ khả năng tạo sóng trên thị trường BĐS. Theo tiết lộ của một môi giới BĐS khu vực, có một nhóm NĐT có tiền đi gom một lúc nhiều nền nhưng không bán ra liền, có thể nhóm này đang làm thay đổi mặt bằng giá khu vực (bỏ đi mặt bằng giá cũ), thiết lập mặt bằng giá mới. Những nền được gom sẽ bán vào đầu năm 2022, khi đó giá sẽ nâng lên một nấc rõ rệt.
Mặc dù, Nhơn Trạch (Đồng Nai) là một khu vực còn nhiều tiềm năng phát triển, nhất là về mặt hạ tầng giao thông và động thái triển khai loại dự án quy mô của ông lớn BĐS; thế nhưng, ở thời điểm sau giãn cách thị truờng khu vực này bỗng tăng nóng (chỉ tập trung ở một vài khu vực) cũng đặt ra nhiều câu hỏi nghi ngại.
Tương tự, tại Định Quán (Đồng Nai), hiện có một nhóm nhà đầu tư và môi giới cũng đang tạo sóng tại thị trường này. Đi thực tế nhận thấy, dù không diễn ra cảnh nhộn nhịp mua bán, phòng công chứng thưa thớt, nhưng các nền đất trong dân vẫn được mua bán sang tay liên tục ở một nhóm nhà đầu tư. Môi giới tham gia bán đất khu vực này liên tục đăng tải các thông tin tạo sốt trên mạng xã hội kiểu như những tờ giấy đặt cọc, thông tin khách hàng chuyển cọc… thậm chí, những lô đất sâu hút ở hẻm nhỏ, trên rẫy vẫn liên tục được cọc, mua bán (thông tin môi giới BĐS đăng tải).
Tuy vậy, thực tế cho thấy, đó gần như chỉ là những thông tin mang tính tạo sóng từ nhóm nhà đầu tư – môi giới. Tìm hiểu được biết, những nền đất thổ cư, đất nông nghiệp được rao bán tại khu vực này không phải trực tiếp từ nguồn hàng của dân bán ra, mà có một nhóm NĐT gom nhiều mảnh đất trong dân rồi chia ra bán, thậm chí tự đổ đường bê tông để thu hút NĐT mua sau. Mặc dù vậy, những thông tin đăng tải từ môi giới đều cho rằng, đất dân bán ra với giá rẻ, giá mềm.
Khảo sát cho thấy, những nền đất có diện tích từ 100-200m2 tại khu vực Định Quán có giá dao động từ 400-600 triệu đồng/nền, đây là giá bán ra ở thời điểm hiện tại. Còn vào thời điểm cuối năm 2020, đầu năm 2021 các nền này được dân bán ra chỉ dao động từ 200-300 triệu đồng/nền. Như vậy, không chỉ mặt bằng giá cách xa trong khoảng thời gian ngắn, mà việc NĐT vào mua đi bán lại, lướt cọc cũng khó tin ở thời điểm này. Nếu những NĐT không đi thực tế, chỉ nắm thông tin và cọc online là khá mạo hiểm khi mà thực tế khu vực này không “nóng” như những gì môi giới nói. Đánh vào tâm lý ham đất giá rẻ, một nhóm nhà đầu tư – môi giới đã tự tạo thị trường ảo để đánh vào túi tiền của nhà đầu tư vào sau, trong khi bản thân khu vực này không có “cú hích” đáng kể để tạo đà cho BĐS.
Đặt câu hỏi cho một môi giới bán đất nền khu vực này, hiện Định Quán có gì mà đất đai lại nóng, NĐT sang tay liên tục vậy, môi giới trả lời “Em không biết chị ơi, nhưng NĐT về mua nhiều lắm…”
Thực tế, có những giao dịch chỉ là “ảo” qua những thông tin môi giới đăng tải, nhằm làm thị trường; giao dịch thực tế không bao nhiêu.
Quả thực, thị trường BĐS gần đây xuất hiện ngày càng nhiều đội nhóm do các nhà đầu tư cá nhân tập hợp lại để mua chung bất động sản ở một dự án hoặc một khu vực rồi bán lại kiếm lời.
Về tỷ lệ chia lợi nhuận, giả sử, tổng lượng vốn của các nhà đầu tư là 80 tỷ đồng chia đều cho 40 người, mỗi người góp 2 tỷ đồng, như vậy, tỷ lệ góp vốn của mỗi nhà đầu tư sẽ tương đương với 2,5%. Sau khi kết thúc chiến dịch đầu tư, nhóm đầu tư chung sẽ cộng lợi nhuận của các lô đất và chia đều cho nhà đầu tư theo tỷ lệ góp vốn.
Do thế mạnh về vốn, đội ngũ bán hàng và thông tin thị trường, nên các nhóm đầu tư này có thể “xoay chuyển” tình thế thị trường ở một khu vực. Khả năng vận hành và tính linh hoạt trong kinh doanh của nhóm đầu tư sẽ cao hơn nhiều so với đầu tư cá nhân. Các nhà đầu tư chung sẽ lên kế hoạch rõ ràng về chiến lược kinh doanh, lô nào bán ngắn hạn, lô nào bán trung hạn hoặc để dài hạn để hoạt động đầu tư giảm thiểu rủi và đạt hiệu quả cao nhất.
Khi đi với số lượng lớn các nhà đầu tư sẽ tạo ra tâm lý đám đông và xu thế thị trường ở khu vực đó.
Chia sẻ trên báo chí, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng sốt đất hiện nay và cứ lặp đi lặp lại thời gian qua là xuất phát từ vấn đề nguồn cung. Đội đầu cơ lũng đoạn nắm được vấn đề là nguồn cung không có, nhu cầu buộc phải “chạy” về vùng ven rất cao nên tăng ôm hàng rồi sau đó thổi giá.
Ông Nghĩa cho biết, giới đầu cơ dùng mọi chiêu trò, tối đa hóa lợi ích, ôm hàng, găm hàng và dẫn đến những hậu quả tai hại cho thị trường, quy hoạch. Người mua có nhu cầu thật cũng không mua được, vì giá quá cao. Người bán thì không bán được nhưng vẫn đưa ra giá trên trời, lúc đó là bong bóng. Nguy cơ bong bóng cho thị trường ngày càng tăng.
